VvE-advocaat voor bestuur en ondernemer
De vergadering neemt een besluit dat jouw bedrijfsruimte raakt, het onderhoud blijft liggen, een eigenaar betaalt niet. Of je nu in het bestuur zit of eigenaar bent: wij zeggen je binnen een paar dagen waar je staat.
Als de vergadering over jouw pand beslist
Besluiten, bijdragen en reglementen van de VvE van het gebouw waarin je onderneemt of waarvan je het bestuur voert: daar helpen we je bij, als VvE-advocaat die zakelijk kijkt naar je pand, je huurders en je onderneming. Wij beginnen niet met een boze brief aan het bestuur of aan de dwarsliggende eigenaar, maar met de splitsingsakte en het reglement: wat staat daar, is het besluit volgens de regels genomen en wanneer verloopt de termijn? Pas dan kiezen we een route.
We werken voor VvE-besturen, beheerders en kascommissies, en voor ondernemers, beleggers en ontwikkelaars die een of meer appartementsrechten bezitten. De vragen zijn steeds dezelfde. Kunnen we dit besluit nog tegenhouden? Hoe krijgen we de achterstand binnen? Wie betaalt de nieuwe gevel, de winkel of de woningen? Daar geven we antwoord op, met de kansen en de kosten erbij. We adviseren, toetsen besluiten, beoordelen en schrijven reglementen, en procederen voor én tegen een VvE. Weigert de vergadering mee te werken aan iets wat nodig is, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven. Wil je een bedrijfspand verbouwen of in appartementsrechten splitsen, dan kijken we vooraf mee met het reglement. Of je zaak sterk is, hoor je eerlijk van ons, ook als het antwoord nee is.
Waar wij je bij helpen
Een VvE-besluit aanvechten of verdedigen
Een besluit over bestemming, kosten of gebruik dat je bedrijf raakt: binnen een maand naar de kantonrechter, of als bestuur het besluit zo nemen dat het standhoudt.
Bijdragen en reservefonds
Een bijdrage die elk jaar laag wordt gehouden, een reservefonds dat niet wordt gevuld en een onderhoudsplan dat jaren niet is bijgewerkt: wij helpen het bestuur, en de ondernemer of belegger die vindt dat er te weinig gebeurt.
Splitsingsakte en reglement wijzigen
Een bestemming die niet meer past bij het gebruik, een kostenverdeling die scheef is: de akte wijzigen vraagt een ruime meerderheid, een notariële akte en soms de rechter.
Bedrijfsruimte in een gemengd complex
Een winkel beneden en woningen boven, of tien ondernemers onder één dak: wie betaalt wat en wie heeft het laatste woord staat in de akte, vaak jaren voordat jij het pand kocht.
De VvE op een vakantiepark
Recreatiewoningen met een eigen vereniging of VvE tegenover de exploitant van het park: lees verder bij advocaat vakantiepark.
Incasso van VvE-bijdragen
Een aanmaning die klopt, dan de incasso, en bij verkoop van het appartement een juiste opgave van de schulden; hoe sneller, hoe kleiner het gat.
Zo pakken we het aan
Op dag één weten we wat de splitsingsakte en het reglement zeggen, of het besluit volgens de regels is genomen en welke termijn loopt. Daarna kiezen we samen de route: een goed voorbereid voorstel voor de vergadering, een brief die de zaak oplost, of een verzoek aan de kantonrechter als het niet anders kan. Over de kosten maken we vooraf afspraken, zodat je weet waar je aan toe bent.
Actief in Groningen, Drenthe en Friesland
Een winkelpand in de stad Groningen met appartementen erboven, waar de vergadering al jaren discussieert over de kostenverdeling. Een bedrijfsverzamelgebouw in Drenthe waar het reservefonds leeg is en het dak aan vervanging toe. Een gesplitst pand aan het water in Friesland waar horeca en wonen botsen. Dat zijn de zaken die we in de regio zien, en we kennen de rechtbank Noord-Nederland, waar de kantonrechter over VvE-besluiten beslist. Speelt dit in jouw VvE, dan kijkt Mirjam met je mee; neem contact op en je weet binnen een paar dagen of je moet handelen, en voor wanneer.
Gaat het niet om de VvE maar om het pand zelf, zoals de koop of gebreken na de koop? Kijk dan bij vastgoed. Huur of verhuur je de bedrijfsruimte, dan vind je alles over opzegging, huurachterstand en gebreken bij huurrecht. Levert een aannemer slecht werk aan het gebouw, dan zit je goed bij bouwrecht. Gaat het om een geschil met de beheerder of een contract buiten de VvE, kijk bij geschillen & procederen.
Veelgestelde vragen aan een VvE-advocaat
Hoe lang heb ik om een besluit van de VvE aan te vechten?
Eén maand. Het verzoek om vernietiging moet binnen een maand na de dag waarop je van het besluit kennis nam of had kunnen nemen bij de kantonrechter liggen. De maatstaf is of de VvE in redelijkheid tot het besluit kon komen. Niet alleen een onredelijk besluit, ook een besluit in strijd met het huishoudelijk reglement is vernietigbaar, en daarvoor geldt dezelfde maand. Ben je het niet eens met de beslissing van de kantonrechter, dan moet je hoger beroep instellen binnen een maand na de dagtekening van de beschikking. Wacht dus niet op het volgende overleg met het bestuur, maar zet de laatste dag meteen in je agenda.
Wat als een besluit in strijd is met de splitsingsakte?
Dan is het besluit nietig, en dat is iets anders dan vernietigbaar: de splitsingsakte geldt voor de VvE als de statuten, en voor een besluit in strijd met de wet of met de akte geldt de maandtermijn niet. Dat beroep op nietigheid kun je doen in dezelfde verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter. Toch is het verstandig om bij twijfel ook binnen de maand voor vernietiging te blijven. Of een besluit nietig of vernietigbaar is, is niet altijd meteen duidelijk, en de maand is snel om.
Hoeveel moet onze VvE reserveren voor groot onderhoud?
Minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. In plaats daarvan mag de VvE ook reserveren op basis van een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan. Dat plan mag dan niet ouder zijn dan vijf jaar en moet minstens vijf jaar vooruitkijken. Die regel geldt sinds 1 januari 2018. De reservering moet op een bankrekening op naam van de VvE staan. Een VvE met een verouderd plan of een lege pot loopt het risico dat een grote rekening ineens bij de eigenaren ligt. Laat het plan en de reservering daarom op tijd nakijken.
Mag onze VvE geld lenen voor groot onderhoud?
Ja, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk uitsluit. Een lening kan helpen als het reservefonds te klein is voor een dak, een gevel of een lift, en de eigenaren niet in één keer kunnen of willen bijbetalen. Begin met een voorstel waarin staat wat de lening kost, hoe lang ze loopt en hoe ze wordt terugbetaald. Dan weet elke eigenaar waar hij voor kiest, en is er achteraf weinig om over te twisten. Kijk eerst in het reglement of lenen is uitgesloten, voordat je met een bank gaat praten.
Een eigenaar verkoopt zijn appartement met een achterstand. Wat moet het bestuur doen?
Een opgave doen van de schulden. Bij de overdracht van een appartementsrecht geeft het bestuur een opgave van de schulden waarvoor de koper aansprakelijk wordt. Die opgave moet kloppen, anders ontstaat er na de verkoop discussie over wat er nog openstaat en bij wie. Zorg dus dat de administratie bij is, en dat lopende achterstanden en de incasso daarvan goed zijn vastgelegd. Twijfel je over wat er in de opgave hoort, laat het dan nakijken voordat het appartement wordt overgedragen.
Bekijk ook: Fusies & overnames · Ondernemingsrecht · Geschillen & procederen · Vastgoed · Huurrecht · Bouwrecht · IE-recht · IT-recht · Privacyrecht
Blogs over dit onderwerp
Mirjam Talsma
Advocaat vastgoed en geschillen
Mirjam Talsma doet vastgoed, aansprakelijkheid en contractgeschillen: VvE-besluiten, bijdragen en reglementen, voor besturen en voor ondernemers met bedrijfsruimte in een gesplitst gebouw. Ze heeft ruim tien jaar ervaring met zakelijke geschillen en procedeert voor én tegen een VvE.
Heb je een ander vraagstuk?
Een geschil, een huurder die niet betaalt of een aannemer die niet levert? Mail of bel gerust.
Expert in 
