Je huurder betaalt al maanden niet. De herinneringen zijn verstuurd, de toezeggingen niet nagekomen, en je wilt maar één ding: je pand terug, zodat je het aan iemand kunt verhuren die wel betaalt. Dan kom je uit bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Bij bedrijfsruimte is dat geen brief die je zelf verstuurt, maar een beslissing van de kantonrechter. Hieronder lees je wanneer een achterstand groot genoeg is, wat er gebeurt als je huurder vlak voor de zitting alsnog betaalt, en hoe je van vonnis naar een leeg pand komt.
Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte: waarom je het niet zelf kunt doen
Bij de meeste overeenkomsten mag je zelf ontbinden als de ander tekortschiet: een schriftelijke verklaring is genoeg (artikel 6:267 BW). Bij huur van een gebouw niet. Ontbinding van de huur van een gebouwde onroerende zaak wegens een tekortkoming van de huurder “kan slechts geschieden door de rechter” (artikel 7:231 lid 1 BW). Dat geldt voor een winkel of horecazaak net zo goed als voor een kantoor, loods of bedrijfshal.
Een brief waarin je de huur “per direct ontbindt” doet dus juridisch niets. De huurovereenkomst loopt gewoon door, en je huurder houdt recht op het gebruik van het pand. Zet je hem er toch zelf uit, of vervang je de sloten, dan ben jij degene die tekortschiet. Zo’n brief is wel nuttig als sommatie: hij legt de achterstand vast en kondigt aan dat je naar de rechter gaat.
De rechter die over je zaak beslist, is altijd de kantonrechter. Huurzaken horen daar thuis, hoe hoog de achterstand ook is (artikel 93 onder c Rv). Je vordert in één procedure de ontbinding, de ontruiming en de betaling van de achterstand.
Wanneer is de huurachterstand groot genoeg?
“Na drie maanden mag hij eruit.” Dat hoor je vaak. Het staat alleen niet in de wet. De wet zegt dat elke tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). De drie maanden komen uit de rechtspraak. Het is een richtlijn, geen grens.
Dat werkt twee kanten op. Een achterstand van drie maanden is geen garantie: de rechter weegt alle omstandigheden, ook wat de huurder aanvoert. En een kortere achterstand kan genoeg zijn. Vooral als de huurder stelselmatig te laat betaalt, maand na maand pas na een herinnering. Dat patroon kan ontbinding rechtvaardigen, ook als de openstaande schuld op het moment van de zitting beperkt is.
Praktijktip: houd vanaf de eerste gemiste betaling een overzicht bij. Per maand de vervaldatum, de datum waarop het geld binnenkwam, en elke herinnering met datum. Dat kost je tien minuten per maand. Voor de rechter is het precies het bewijs van een patroon dat een losse achterstand niet laat zien.
Wat als je huurder vlak voor de zitting alsnog betaalt?
Het gebeurt vaak. De dagvaarding ligt er, en een week voor de zitting komt het geld ineens binnen. Is je zaak dan van tafel? Niet vanzelf. De rechter beoordeelt of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, en neemt daarin mee dat er niets meer openstaat. Dan kan hij oordelen dat de tekortkoming de ontbinding niet (meer) rechtvaardigt. Een patroon van te laat betalen weegt daarbij mee. Het komt in de rechtspraak voor dat ontbinding van de huur van bedrijfsruimte wordt toegewezen terwijl de huurder vlak voor de zitting het grootste deel van de achterstand had betaald.
Bij woonruimte kan de rechter de huurder nog een laatste termijn van ten hoogste een maand geven om alsnog te betalen (artikel 7:280 BW). Dat artikel staat in de afdeling over woonruimte en geldt niet voor bedrijfsruimte.
Bodemprocedure of kort geding?
Een gewone procedure bij de kantonrechter eindigt met een vonnis dat de huurovereenkomst ontbindt. Dat kost tijd, en die tijd kost jou huur. Daarom kiezen verhuurders vaak voor een kort geding: een spoedprocedure bij de voorzieningenrechter, die een voorlopige ontruiming kan bevelen. De drempel is hoger. Je moet een spoedeisend belang hebben, en het moet voldoende aannemelijk zijn dat de rechter in een gewone procedure de huurovereenkomst ook zou ontbinden. Een kleine of betwiste achterstand is daarvoor meestal te mager. Welke route in jouw zaak de snelste is, hangt af van de hoogte van de schuld, het verweer van de huurder en wat er bij hem te halen valt. Meer over hoe wij dat aanpakken lees je bij geschillen en procederen.
Twee dingen die de uitkomst niet veranderen, maar wel je positie. Je huurder heeft misschien al eerder een brief van je gekregen; zorg dat die klopt, want een onjuiste sommatiebrief geeft de huurder munitie. En noemt de huurder gebreken aan het pand als reden om niet te betalen, leg dan vast wat hij wanneer heeft gemeld en wat jij daarmee hebt gedaan.
Van vonnis naar een leeg pand
Wint je zaak, dan heb je een vonnis. Dat is nog geen leeg pand. Een gedwongen ontruiming moet worden voorafgegaan door een exploot van de deurwaarder, met het bevel om binnen drie dagen aan het vonnis te voldoen en de datum waarop de ontruiming plaatsvindt (artikel 555 lid 1 Rv). Verschuift die datum, dan moet de nieuwe datum ten minste drie dagen van tevoren worden aangezegd. De ontruiming zelf gebeurt door de deurwaarder (artikel 556 lid 1 Rv).
Huurt je huurder een kantoor, loods of bedrijfshal, dan kan hij na het einde van de huur normaal gesproken de rechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen. Die deur zit dicht voor een huurder die is veroordeeld tot ontruiming wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen (artikel 7:230a lid 2 BW). Voor een winkel of horecazaak geldt die regeling hoe dan ook niet: die valt onder een eigen wettelijk regime (artikel 7:230a lid 1 en 7:290 BW).
Ontbinden en ontruimen in Groningen, Drenthe en Friesland
Verhuur je een pand in het noorden, dan komt je zaak bij de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, met locaties in Groningen, Assen en Leeuwarden. Een winkelpand in de binnenstad van de stad Groningen, een loods op een bedrijventerrein bij Hoogeveen, een horecazaak in Drachten die na een slecht seizoen stopt met betalen: het wettelijke kader is overal hetzelfde. Het verschil zit in de markt. Buiten de grote kernen in Drenthe en Friesland staat een bedrijfspand soms lang leeg voordat er een nieuwe huurder is. Elke maand dat een wanbetaler blijft zitten, is dan een maand die je later niet inhaalt. Dat pleit ervoor om vroeg te beslissen, en niet pas als de achterstand al een half jaar loopt.
En als je geen gebouw verhuurt?
Artikel 7:231 lid 1 BW geldt alleen voor gebouwde onroerende zaken. Verhuur je kale grond zonder opstallen, zoals een onbebouwd opslagterrein, dan valt het verbod op zelf ontbinden weg. Je kunt de huur dan ontbinden met een schriftelijke verklaring, mits de huurder in verzuim is (artikel 6:265 lid 2 en 6:267 BW). Weigert de huurder te vertrekken, dan heb je voor een gedwongen ontruiming alsnog een vonnis nodig. De oplossing: stel eerst vast wat je precies verhuurt. Staat er op het terrein toch een loods of een vaste overkapping, dan kan het wel om een gebouwde onroerende zaak gaan, en dan geldt de gewone route via de rechter.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn huurder eerst in gebreke stellen voordat ik naar de rechter ga?
Meestal niet. Staat in de huurovereenkomst een vaste betaaldatum, dan is de huurder in verzuim zodra die datum ongebruikt voorbijgaat (artikel 6:83 onder a BW), tenzij de termijn een andere strekking heeft. Stuur toch een sommatie. Die legt de achterstand vast, geeft de huurder een laatste kans en laat de rechter zien dat jij redelijk bent geweest.
Mag ik al een nieuwe huurder zoeken terwijl de procedure loopt?
Zoeken mag, maar teken niets met een vaste ingangsdatum. Zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden en het pand niet is ontruimd, kun je het niet aan een ander in gebruik geven. Spreek met een nieuwe huurder hooguit af dat de huur ingaat zodra het pand leeg is opgeleverd, en leg vast wat er gebeurt als dat later wordt dan gedacht.
Wat gebeurt er met de spullen die mijn huurder achterlaat?
Bij woonruimte zorgt de gemeente voor het meenemen en opslaan van de inboedel. Die regeling in artikel 556 lid 3 Rv geldt alleen voor ruimte die bestemd is voor bewoning, dus niet voor een winkel, kantoor of loods. Bespreek daarom vooraf met de deurwaarder hoe de inventaris wordt afgevoerd en opgeslagen, en reken op kosten die je zelf voorschiet.
Kan mijn huurder de ontruiming tegenhouden door in hoger beroep te gaan?
Niet als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Dan mag je het vonnis uitvoeren, ook als de huurder in hoger beroep gaat (artikel 233 Rv). Vraag daar in je dagvaarding dus uitdrukkelijk om. Ontbreekt die verklaring, dan schort een hoger beroep de uitvoering op (artikel 350 lid 1 Rv), en dan wacht je op het hof.
{
“@context”: “https://schema.org”,
“@type”: “FAQPage”,
“mainEntity”: [
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Moet ik mijn huurder eerst in gebreke stellen voordat ik naar de rechter ga?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Meestal niet. Staat in de huurovereenkomst een vaste betaaldatum, dan is de huurder in verzuim zodra die datum ongebruikt voorbijgaat (artikel 6:83 onder a BW), tenzij de termijn een andere strekking heeft. Stuur toch een sommatie. Die legt de achterstand vast, geeft de huurder een laatste kans en laat de rechter zien dat jij redelijk bent geweest.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Mag ik al een nieuwe huurder zoeken terwijl de procedure loopt?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Zoeken mag, maar teken niets met een vaste ingangsdatum. Zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden en het pand niet is ontruimd, kun je het niet aan een ander in gebruik geven. Spreek met een nieuwe huurder hooguit af dat de huur ingaat zodra het pand leeg is opgeleverd, en leg vast wat er gebeurt als dat later wordt dan gedacht.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Wat gebeurt er met de spullen die mijn huurder achterlaat?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Bij woonruimte zorgt de gemeente voor het meenemen en opslaan van de inboedel. Die regeling in artikel 556 lid 3 Rv geldt alleen voor ruimte die bestemd is voor bewoning, dus niet voor een winkel, kantoor of loods. Bespreek daarom vooraf met de deurwaarder hoe de inventaris wordt afgevoerd en opgeslagen, en reken op kosten die je zelf voorschiet.”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “Kan mijn huurder de ontruiming tegenhouden door in hoger beroep te gaan?”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “Niet als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Dan mag je het vonnis uitvoeren, ook als de huurder in hoger beroep gaat (artikel 233 Rv). Vraag daar in je dagvaarding dus uitdrukkelijk om. Ontbreekt die verklaring, dan schort een hoger beroep de uitvoering op (artikel 350 lid 1 Rv), en dan wacht je op het hof.”
}
}
]
}
Wil je je bedrijfspand terug van een huurder die niet betaalt?
Ontbinding van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte loopt altijd via de rechter, en de uitkomst hangt af van meer dan de hoogte van de achterstand. Een goed bijgehouden betaaloverzicht en de juiste keuze tussen kort geding en bodemprocedure maken het verschil tussen een pand dat over een paar maanden leeg is en een zaak die een jaar sleept.
Loopt de achterstand bij jouw huurder op? Of twijfel je of het al genoeg is om naar de rechter te stappen?
Wat wij voor verhuurders doen, van huurcontract tot ontruiming, lees je bij vastgoed.
Neem contact op met onze vastgoedadvocaat Mirjam voor een vrijblijvend gesprek over jouw situatie.
